Обратная
связь

Напишите, какая
услуга Вас
заинтересовала

Наш менеджер свяжется
с Вами и подготовит для Вас
уникальное предложение


 

Процентная аренда, или постройка жилья для сдачи в кредит

30 августа

В своем заявлении, директор жилищного финансирования АИЖК Андрей Шелковый поделился некоторыми новшествами, которые будут ждать игроков рынка недвижимости в самое ближайшее время.

По его словам, кредит на недвижимость, будет оформляться на юридическое лицо, являющееся собственником сдаваемого в аренду жилья. Срок возврата такого займа оставит двадцать лет, ставка будет фиксированной.

Поскольку выдавать кредиты под смешанную форму собственности, где десять квартир были бы арендованными, а все остальные - пребывали бы во владении другими лицами довольно рискованно, то пока такой услуги предусмотрено не будет.

«Новый продукт предназначен для больших объемов недвижимости» - отметил он.

АИЖК, как финансовый инструмент, сам по себе привлекает в строительную сферу большое количество новых игроков – доходных домов, всевозможных девелоперов и тех застройщиков, которым прежде было некомфортно заниматься арендованным жильем – об этом заявила Людмила Рева, руководитель альянса компании ASTERA и BNP Paribas Real Estate.

На сегодняшний день, главный «зачинщик» реализации таких идей – это государство.  Время от времени, появляется интерес к постройке доходных домов у больших промышленных предприятий, которым необходимо обеспечить жилой площадью своих работников, а вот девелоперам этот сегмент строительного бизнеса пока был совершенно безразличен.

Наиболее высокий спрос на арендную жилую недвижимость существует на сегодняшний день в «северной столице», где очень часто покупают квартиры, для того, чтобы впоследствии сдавать их в аренду. Спрос растёт не только благодаря коренным жителям, но и под влиянием москвичей, и жителей других городов, где находятся больше ресурсо-разрабатывающие предприятия.

Финансовым инструментом АИЖК, по мнению специалистов, вполне могут заинтересоваться девелоперы, однако у российского рынка недвижимости сегодня есть целый ряд особенностей, которые могут осложнить процесс внедрения государственной инициативы.  Сегодня строительный бизнес, имеет чрезвычайно малые сроки окупаемости, на уровне нескольких лет, а в таких условиях, считает руководитель аналитической фирмы MACON Realty Group Илия Володько, у девелопера нет никаких резонов заниматься развитием доходных домов.

Поэтому применение такого кредитования будет на первых порах весьма эпизодическим, под какие-либо конкретные проекты.

На сегодняшний день, застройщику было бы гораздо интереснее получить государственные гарантии выкупа жилых площадей, после того, как строительство будет завершено. Или же, хотя бы добиться введения налоговых льгот на постройку жилых домов.

А пока, девелоперу гораздо выгоднее ремонтировать дома в центрах двух столиц, не переживая о том, что их предложение останется не рынке невостребованным.

По мнению Андрея Шелкового, главными потребителями данной банковской услуги будут большие предприятия, предприятия зон, особых экономических режимов и субъекты Федерации.

Как считает глава ипотечного и кредитного отдела "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин, по сути, будут введены механизмы не рыночного, а административного взаимодействия. Да и вообще, по его мнению, данная программа делалась под конкретных заказчиков, уже готовых пользоваться  этим инструментом, на озвученных условиях. «Однозначно, данная программа не только активизирует строительство жилья для сдачи в аренду, коммерческий сектор тоже «подтянется», если привлеченные в регион люди захотят остаться, то им нужна будет своя недвижимость».

Однако на сегодняшний день возведение доходных домов дело крайне неблагодарное. Особенно в сравнении с коммерческим жильем, ведь арендная недвижимость будет окупаться на протяжении 10-15 лет.  А это значить, что АИЖК заинтересует, по мнению Леонарда Блинова (маркетинговый директор Urban Group) только отдельные фирмы. При всех прочих равных условиях сегодняшнего дня, массовости, строительство доходных домов не приобретет.

Блинов считает, что если бы в данный процесс включилось непосредственно государство, которое избавлено от необходимости уплаты больших сумм за землю, коммуникации и прочие расходы, тогда бы количество доходных домов резко возросло. По мнению эксперта, разворачивание системы домов с арендным жильем смогло бы стать подспорьем для создания социального жилья. Привлекательность была бы чрезвычайно высокой, поскольку при правоотношениях с государством отсутствует целый ряд рисков связанных с физлицами.

Владимир Лопатин, возглавляющий совет директоров фирмы "ВСК-Ипотека", солидарен с мнением большинства экспертов, которые сходятся в том, что сегодня, строительство арендного жилья является чрезвычайно невыгодным и рисковым делом. Он приводит пример стран Запада, где зачастую квартиры вообще не покупаться, а все сдаются в аренду, и говорит что пока, в России внедрение такой практики невозможно. Поскольку там иные условия рынка, и, кроме того, застройщики, как правило, поддерживаются государством. «В Европе и странах Северной Америки вообще для людей довольно дико звучит словосочетание «покупка квартиры».  Покупают, преимущественно дома, коттеджи и прочие виды обособленного жилья, а в кондоминиумах и многоквартирных домах квартиры, как правило, сдаются. Бывает, что и десятилетиями».

Поскольку российский рынок недвижимости активно растет только последние лет 10 и ещё не исчерпал всех возможностей для экстенсивного роста, то такие инструменты как АИЖК пока не будут пользоваться особой популярностью у девелоперов.

Уровень рефинансирования займов по программам АИЖК в 2013 году будет находиться на отметке трех-пяти миллиардов рублей. Это небольшая сумма, и обусловлена она тем, что АИЖК только начинает входить в систему взаимодействия с условиями рынка и его игроками.

Кроме того, сегодня ситуация обстоит таким образом, что АИЖК входит в правоотношения с девелопером только та том уровне, когда объект уже возведен. То есть в проекте девелопера должен быть заложен ещё и ресурс на этап строительных работ.

Первой ласточкой проектов АИЖК станет Новосибирск, где в новопостроенном доме часть квартир будет предназначаться субъекту Федерации, а другая часть – сотрудникам новосибирских заводом и промышленных предприятий.